Londres
21 octobre – .
![Les](https://cloudfront-us-east-2.images.arcpublishing.com/reuters/AUHB6G4PQRI47KNHFZL7GNIFDQ.jpg)
Les économies avancées du monde entier sont aux prises avec les effets considérables de la fin d’années de politique monétaire ultra-accommodante qui a maintenu les prix des actifs à un niveau élevé et le coût de la dette à un faible niveau.
Le renversement a été le plus durement touché jusqu’à présent au Royaume-Uni
Où un conflit entre les décideurs politiques sur la manière de relancer la croissance et de freiner l’inflation a déclenché une réévaluation spectaculaire des marchés monétaires en livres sterling.
Une flambée du taux de swap sur cinq ans au Royaume-Uni a également refroidi le secteur de l’immobilier commercial de 1,6 billion de dollars au Royaume-Uni, ce qui pourrait voir les prix des actifs chuter d’ici la fin de 2024, alors que les propriétaires s’inquiètent d’une augmentation soudaine des coûts hypothécaires Jusqu’à 20 %, ont déclaré les analystes de Goldman Sachs. .
MSCI
Qui suit les variations mensuelles de 1 794 propriétés évaluées à environ 37 milliards de livres sterling (42 milliards de dollars), montre que les prix des logements ont chuté de 2,6 % depuis juillet 2016, un mois après que le Royaume-Uni a voté en faveur de la sortie de l’Union européenne…
Les investisseurs immobiliers commerciaux tels que les fiducies de placement immobilier (FPI) comptent sur la possibilité de gagner un loyer et des bénéfices sur les ventes supérieurs à ce qu’ils paient, y compris les coûts de la dette et des capitaux propres.
Des acteurs de premier plan tels que Land Securities (LAND.L)
British Land (BLND.L) et Hammerson (HMSO.L) ont poussé les refinancements majeurs au-delà du pic attendu du taux d’intérêt de référence de la Banque d’Angleterre à la mi-2023, selon les rapports sur les résultats .
Mais une bonne gestion financière n’est qu’un des défis
Car les coûts de main-d’œuvre, de carburant et de produits de base peuvent également augmenter le risque que des locataires à court d’argent rendent leurs clés.
Alors que les prêts immobiliers risqués sont moins risqués qu’avant la crise financière mondiale de 2007-2008, les banques hésitent à enfreindre les conditions de prêt liées à la valeur marchande des actifs ou aux revenus locatifs par rapport à leur dette garantie, ont indiqué des sources.
Si ces conditions ou clauses restrictives ne sont pas respectées
Les investisseurs peuvent avoir besoin de refinancer à un taux plus élevé plus tôt que prévu. Les analystes de Goldman Sachs prévoient que les coûts de financement totaux des sociétés immobilières cotées au Royaume-Uni qu’ils couvrent pourraient augmenter de 75 % au cours des cinq prochaines années.
Les prix de l’immobilier commercial ont été touchés par la hausse des taux d’emprunt
Un coût fondamental pour les locataires et les investisseurs, a déclaré James Liddiment, directeur général de Kroll Real Estate Advisory Group.
« Compte tenu du nombre probable d’impacts et du niveau de hausse des taux d’intérêt attendu, les prêteurs pourraient être contraints d’accepter de renoncer aux clauses restrictives dans le but de stabiliser les portefeuilles de prêts », a-t-il déclaré à Reuters.
Les REIT britanniques utilisent désormais moins d’effet de levier qu’avant la crise financière
Mais comme les prix de l’immobilier ont chuté, le ratio prêt/valeur moyen a grimpé à 28 % contre 23 % au début de l’année, selon Zachary Gauge, responsable de la recherche immobilière chez UBS.
Risques professionnels.
Les inquiétudes concernant les loyers de certaines FPI au fil des ans ont soulevé des inquiétudes concernant les coûts de financement alors que la pandémie vide les bureaux, les magasins, les bars et les restaurants, réduisant la demande d’espace des entreprises.
L’occupation des bureaux au Royaume-Uni a été d’environ 30 % ces dernières semaines
Contre une moyenne estimée à 80 % avant la pandémie, selon Remit Consulting.
Les taux d’inoccupation des propriétés de loisirs et de vente au détail sont également plus élevés que les niveaux d’avant la pandémie, à 10,6 % et 15,4 %, respectivement, selon Local Data Company. Selon les données de Springboard, le trafic piétonnier vers les destinations de vente au détail au Royaume-Uni chutera d’environ 15 % en moyenne en 2022 par rapport à 2019.
La demande d’espaces de bureaux dans le centre de Londres
En particulier dans les immeubles plus anciens, s’affaiblit également.
CBRE (CBRE.N) a déclaré que seulement 2,6 millions de pieds carrés (241 548 mètres carrés) d’espace avaient été loués au troisième trimestre, en baisse de 30% par rapport au deuxième trimestre et de 14% en dessous de la moyenne trimestrielle sur 10 ans.
Certains locataires réduisent leurs effectifs pour contrôler les coûts et la consommation d’énergie
Ce qui pourrait encore comprimer les revenus locatifs des sociétés immobilières.
HSBC (HSBA.L) a déclaré au personnel ce mois-ci qu’il réduisait ses espaces de bureaux dans le monde d’environ 40 % par rapport aux niveaux de 2019.
Dans le cadre d’un examen plus large
Le prêteur pourrait abandonner sa résidence emblématique de gratte-ciel à Canary Wharf à Londres tout en regroupant le personnel sur moins d’étages dans la tour de 45 étages, réduisant ainsi son empreinte de 25 %.
Marks and Spencer (MKS.L) accélère ses plans de fermeture de 67 de ses plus grands magasins « à gamme complète » sur cinq ans, frappant ses propriétaires et les entreprises voisines.
Le taux d’imposition uniforme des entreprises (UBR) sur les biens commerciaux devrait augmenter de 3 milliards de livres sterling en avril de l’année prochaine, la plus forte augmentation annuelle depuis 1991, après que l’inflation a atteint 10,1 % en septembre et que le taux d’imposition de l’année suivante sera plus bas. .
« … à moins que l’UBR ne gèle à nouveau
Cela entraînera de nouvelles faillites d’entreprises et des fermetures de magasins », a déclaré Jerry Schurder, responsable de la politique des tarifs commerciaux chez Gerald Eve.
Le LXi REIT de 2,2 milliards de dollars a abandonné ses plans de vente de nouvelles actions qu’il prévoyait d’aller chercher au-dessus de sa valeur liquidative (VNI) pour soutenir une acquisition de 500 millions de livres sterling de 18 magasins Sainsbury’s (SBRY.L).
Mais l’annonce par le gouvernement le 23 septembre de son plan de croissance malheureux a fait chuter l’action de 11% en dessous de sa valeur liquidative, empêchant la société de lever des fonds propres à un prix acceptable pour les investisseurs, a déclaré une personne proche du dossier.
Le président de LX
Cyrus Ardalan, a déclaré que les investisseurs pourraient se «conforter» dans le portefeuille d’actifs à long terme résilient, diversifié et protégé contre l’inflation de LXI compte tenu du «contexte macroéconomique difficile», soulignant son profil de dette à 100% fixe ou plafonné.
Le marché boursier a également montré que les investisseurs deviennent plus prudents à l’égard de l’immobilier commercial au Royaume-Uni, avec un indice de 15 FPI britanniques (.TRXFLDGBPREIC) en baisse de 44 % jusqu’en 2022, tandis que l’indice plus large FTSE 350 (.FTLC) a chuté de 9,8 %.
Certains investisseurs internationaux ont également fait part des inquiétudes des développeurs britanniques quant à leur capacité à lever des fonds.
« Le développeur a dit
Nous voulons le vendre maintenant, ou nous sommes plus disposés à le vendre maintenant que nous sommes prêts à renoncer à une partie des (…) bénéfices du développeur afin de nous permettre de continuer », a déclaré le directeur général de German. a déclaré le gestionnaire d’actifs DWS, le gestionnaire de portefeuille Martin Zdravkov.
💡 Source et référence
« Reuters.com », via : Analyse : Les problèmes du marché monétaire jettent une ombre sur le secteur de l’immobilier commercial britannique à 1,60 $.